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22/11/2010 - Gonzalo Melián Marrero
La legislación del suelo en España: un problema para salir de la crisis.

Son muchos los que dicen que la crisis española es únicamente consecuencia de una crisis internacional. Esto dista mucho de la realidad, pues la crisis en España se ha intensificado más que en otros países por las malas políticas llevadas a cabo por el actual gobierno socialista. La actual crisis viene principalmente originada por las políticas monetarias de expansión del crédito sin base al ahorro, con bajos tipos de interés realizadas por los dos grandes bancos centrales: La Banca Central Europea y la Federal Reserve System (FED). Por otro lado, se ha permitido que los bancos se pudieran endeudar a corto plazo para luego prestar a largo, lo que ha producido un descalzamiento de
plazos y la quiebra de algunas entidades financieras y graves quebrantos a otras. Además, en Estados
Unidos se han concedido una importante cantidad de créditos de alto riego más conocidos como subprime que han agudizado la problemática. No obstante, el principal problema es la inyección masiva de dinero barato en los mercados mediante la expansión del crédito. Este tipo de política expansionista produce descoordinaciones en los mercados y afecta principalmente a las inversiones a largo plazo, pues cuando los empresarios se dan cuenta de que la riqueza de la que disponía la sociedad no era tal sino que era producto de una expansión artificial del crédito, es decir no había un ahorro que sustentaba dicha expansión, ya es demasiado tarde para poder rectificar la inversión. Pues bien, si ha habido un mercado de inversiones a largo plazo en el que se ha invertido en España muchísimo en los últimos años y que se ha visto tremendamente afectado por dicha política expansionista de los bancos centrales es el mercado inmobiliario. Por esta razón y no otra, España se encuentra en una encrucijada que se ha agudizado aún más por las malas políticas de aumento del gasto público y de subida de impuestos del actual gobierno del PSOE. Además el problema es diverso; por una parte tenemos una importante cantidad de empresas y familias que no pueden devolver sus créditos, pues los primeros no consiguen vender sus casas y los segundos no consiguen pagar las suyas principalmente por la pérdida de empleos. Y por otro lado tenemos a los bancos que han ejecutado las hipotecas y se han quedado con una importante cantidad de bienes inmuebles ilíquidos que no consiguen vender. Por ello no consiguen devolver los créditos con altos tipos de interésque ellos pidieron a los ahorradores y ponen en peligro los ahorros que la sociedad tiene en sus cuentas bancarias ya que estos se usaron en gran medida para conceder los créditos hoy no devueltos.

Por si esto fuera poco, el gobierno socialista español cometió el enorme disparate de aprobar la Ley 8/2007 de Suelo hoy recogida en el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008. Dicho texto legal
además de ser inconstitucional comete importantes errores como las distintas nuevas intervenciones
públicas que incentivan la corrupción, presionan al alza los precios del suelo y generan una importante
incertidumbre en los mercados. Sin embargo el mayor disparate fue la eliminación del principio de
indemnidad patrimonial en las expropiaciones. Como trataré de explicar a continuación un ataque tan
brutal a la propiedad privada no puede llevar nunca a buenas consecuencias.

El principio que regía en la anterior legislación, aprobada por el Gobierno del Partido Popular presidido por José María Aznar, era que el justiprecio expropiatorio debía ser el precio de mercado pues entre otras cosas así lo ha establecido el Tribunal Supremo en diferentes sentencias. Sin embargo con la Ley en vigor los justiprecios expropiatorios están muy por debajo de los precios de mercado. Lo que el gobierno actual no previó es que con esta ley disparaba el riesgo bancario dado que los bancos no iban a seguir concediendo créditos sobre propiedades que podían ser expropiadas, entre otras cosas, por no cumplir los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico por debajo de su valor de mercado. Esta ley del latrocinio, pues expropia sin pagar el justo precio, no sólo restringe el crédito bancario sino que, además, tiene falseados los balances bancarios. Cuando la ley entró en vigor, el gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero no había todavía empezado a negar la crisis; por lo que no se podían imaginar que los bancos a finales de 2010 se quedarían con una importante cantidad de suelo e inmuebles por los impagos de deudas. Dado que la ley obliga a partir de los tres años de su entrada en vigor a valorar los suelos urbanizables como si fueran suelos rústicos, es decir a precios irrisorios, el gobierno se apresuró a aprobar la Ley de Economía Sostenible a finales de 2009 para así ampliar el plazo de entrada en vigor de las nuevas valoraciones a tres años más. Pues bien, con la vigente legislación los bancos tienen sus balances falsos con valores irreales en sus activos inmobiliarios. Por una parte porque las propiedades que contabilizan en sus balances tienen un valor de mercado muy inferior y por otra porque según la legislación vigente podrían ser expropiados a precios de saldo por lo que sus valoraciones se verían mermadas.

De esta forma el Gobierno socialista intenta ayudar a la banca pero con el importante coste de posponer la salida de la crisis por dos razones: la primera, es que al inflar de forma artificial el valor de unos suelos durante tres años más hace que se mantengan en el mercado empresas ineficientes que han errado en sus inversiones, cuando lo más saludable sería su desaparición. Y la segunda, es que al mismo tiempo devalúa otros suelos que poseen empresas saneadas y a los que le son de aplicación los criterios de valoración de la Ley de Suelo de 2007, con lo que estas empresas, necesarias para nuestro desarrollo económico, se ven penalizadas.

Sin lugar a dudas, si el Partido Popular vuelve a gobernar en España, además de volver a las políticas de bajada de impuestos y reducción del gasto público, que tanto éxito dieron al gobierno del presidente Aznar, deberá derogar la legislación de suelo vigente para así volver a una protección de la propiedad privada que llevará a una mayor seguridad jurídica y por ende a un ajuste de los mercados y a una vuelta al desarrollo económico. No obstante, estas medidas tienen que venir acompañadas por una liberalización del suelo en las distintas comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en materia urbanística, para que así los mercados se ajusten con mayor facilidad y se acabe con unas de las mayores lacras de España consecuencia del actual sistema soviético: la corrupción urbanística.

 

 

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